# 서울아파트 2급지의 비밀

 

우리는 항상 1등만 기억하고 1급지에 연연한다

그러나 1급지가 신고가를 찍으면 급등한 아파트를 올라타는 것이 아니라

1급지의 온기가 당연히 2급지로 퍼질테니

신고가 찍은 바로 옆단지, 1급지 바로 옆 2급지를 선매수 해서 기다리면 갭을 두고 오른다는 내용이다

기대하지 않고 책을 보았는데 생각보다 알찬구성으로 이뤄져있었다

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1. 통계와 현실은 1달 정도 유격이 있다. 왜냐하면 실거래가 등록이 30일 이내인데 소장이 유리한 가겨이면 바로 등록을 할 것이고 불리한 가격이면 30일 꽉 채워서 등록을 할 것이니깐

2.매수는 언제?

주간상승률이 - 에서 + 로 바귀는 첫째 주에 사라!!

아주 중요한 말인 듯하다. 매주 시계열로 시계를 체크하는 습관을 들이자

그리고 - 에서 + 로 돌아서는 그주에 매물을 매수하자

통계와 현실은 유격이 있으니 +로 돌아섰다는 것은 보름전부터 시장이 달아오르고 있다는 것이다.

그리고 이때는 반전 분위기를 모르는 매도자들이 종종 있기에 급매물을 잡기가 쉽다.

우리는 무조건 싸게 사야한다. 그래서 이기고 들어가는 게임이 되는 것이다.

3.거래가격은 매도자의 심리에 반영하며 거래 호가 또한 실거래가에 영향을 미친다

거래량은 매수자의 심리에 반영되며 매매동향과 직결된다

4.정책의 변곡점이 있을때 그 계도기간 급매물을 잡아라

5.내가 가용할 수 있는 범위 내에서 가장 좋은 집을 사라. 1금융권 은행대출이 허용하는 범위내에서 신용이든 담보든 뭐든 최대 가용범위 내에서 가장 좋은 매물을 사자. 부담없는 매물을 사고 상급지로 갈아타면서 자산을 늘릴수도있지만 거래 횟수가 잦을 수록 발생하는 비용이 있다. 그리고 사람은 매수하면 이사가기 싫어하는 습성이 있어서 갈아타는 것도 부지런한 사람만 할 수 있다.

6.지방의 경우 30년이 된 아파트 옆에 집 지을 땅이 많으니 그냥 지으면 되지만 서울은 땅이 부족하니 재건축을 통해서 아파트를 만드는 것이다. 그래서 서울의 구축아파트는 신축이 들어오면 주변 인프라가 개선되고 내집도 신축으로 바뀔 수 있겠구나라는 마인드에 집값이 오르고 지방의 구축아파트는 신축이 들어오면 신축으로 이사가야지 영영 구축이 되어버리는 구나. 생각이 든다

7.땅의 희소성은 서울과 지방은 비교의 여지가 없다. 이것이 바로 서울 아파트가 장기 우상향이 되는 근본적인 이유다.

8. 19년 20년 부동산 시장을 불장으로 만든 주역은 바로 30대이다. 그들은 정보에 민감하고 선택을 주저하지 않는다

9.현재의 구축 아파트들도 과거에는 신축이었고 지금의 신축아파트도 언젠가 구축아파트가 된다.

우리는 신축이 구축이 되기 직전에 매도하고 구축이 신축이 되기 직전에 매수하는 전략을 취해야한다

8~10년차에 매도하고 25년차에 매수하면 될듯하다

10.보통 입주 5년차에 가장 드라마틱 상승을 보이며 10년차부터는 떨어지기 시작한다

11.과거에는 대형평수가 인기였다. 너희집몇평에 사니 에서 이제 너 어디에 사니 로 평수에서 입지로 전환이 이루어졌다. 소형이라도 좋은 입지에 살아야 성공할 수 있다.

12. 3대 업무지구. 강남,광화문,여의도 에서 1시간이 넘는다면 사지마라.

13. 저평가란 없다. 시장의 냉정한 판단이 현재 그가격인 것고 그아파트는 저평가가 아니라 저가이다.

그러나 필자는 그건 귀찮니즘의 변명이라고 생각한다. 키맞추기 직전의 저평가는 존재하며 호재를 반영 직전의 저평가는 존재한다고 생각한다

14.주식과 달리 아파트는 달리는 말에 올라타지 말아야 한다. 달리기 시작하는 말에 올라타야한다. 서울 전역에서 키마추기는 일어난다. 서울은 우상향이니 1급지가 가고 2급지가 갭을 두고 따라가고 그뒤에 3급지가 움직이니 미리 선매수해서 기다리면 된다! 급등한 지역을 따라사면 고점에 물릴 확률이 많고 안 물린다 하더라도 투자금 대비 수익률이 많이 떨어지기 마련이다

15. 집값은 3번 오른다. 교통 정책이 발표될때, 삽을 뜰때, 완공되어 개통될때. 계단식 상승이 있으니 구간에 따른 매수 매도를 맞춰하면 좋은 전략이다

16.서울 아파트는 오르는 놈만 오르는 장이 아니라 결국 모두 오르는 장이다

17.곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라서가 아니다. 뭔가를 잘안다는 착각때문이다

18.투자가치가 높은 2급지. 강남과 여의도와 광화문을 대중교통 1시간, 자차 30분거리에 있는 500세대 아파트! 지하철 1키로

19.잠실부터 1급지로 보는 합리적 이유. 대기업 맞벌이 부부가 성실하게 모아 갈 수있는 현실적 1급지는 바로 잠실이다. 상속과 증여를 통하지 않고서는 압구정,청담,삼성에 드갈 수도 없고 반포,잠원,한남은 상상도 못한다.

20. 2급지를 선택해야하는 이유

-수익률이 높다. 투자금이 적게 들어가니깐. 투자금 대비 수익률

- 15억 이상 고과아파트는 대출이 제한되니 2급지는 대출제한이 적다

- 종부세,양도세,재산세 세테크 측면에서도 좋다

21.강남_173만개,광화문_134만개,여의도_53만개 일자리 3대지구를 무조건 고려하라!

22.집값에 영향을 미치는 정도 : 층>뷰>향>형

일단 고층에 뷰가 1번이고 그다음이 남향 남서향이고 그다음이 판상형 타워형이다.

고층에 뷰를 골라라

신축은 탑층이며 구축은 탑-1층이 로얄이다

23.매매할때는 5년 후의 뷰를 생각하라. 앞에 뭐가 들어서면 뷰가 가리고 그러면 매물의 가치는 떨어진다.

24.대출을 최대한 활용하라. 빚이란 집을 팔때 갚으면 되는 것이고 그사이 내는 이자보다 시세상승폭이 10배는 넘을 것이다. 남의 돈을 활용할 줄 아는 사람만이 부의 사다리를 잡을 수있다

25.판단력+실행력은 고수의 필수 덕목이다

26.글을 써보아라. 자신의 생각을 정리해서 글로 옮기는 것은 매우 중요하다. 그래서 본인도 주기적으로 포스팅을 할려고 노력중이다. 책을 읽고 덥는 것이 아니라 메모하고 기록하며 비판적 독서를 해야 남는 것이 많다. 그리고 블로그도 티스토리에서 네이버로 넘어갈까 하는 생각 중이다. 구독이 없으니 말이다. 또한 부동산 카페에 글을 꾸준히 남기면 매니아가 생기고 그 사람들을 블로그와 카페로 초대하여 블로그식 활동보다 카페 활동을 메인으로 하는 사람이 되자. 블로그는 구독자 수만 있고 카페는 회원들이 있다. 카페를 가져야 하는 이유이다

27.링 위에서의 승부는 링 밖에서 결정된다. 평소에 링 밖에서 얼마나 노력하고 공부하고 관심을 가지느냐에 따라 기회가 왔을때 잡을 수 있다. 내가 지금 돈이 없다고 해서 내가 지금 다주택자라고 해서 경제 트렌드와 투자의 흐름을 공부하지 않는다면 내게 정작 기회가 왔을때 잡을 수 없다.

간만에 아주 알찬 책을 만나게 된것 같아서 감사하다.