# 부동산 소액 투자의 정석

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부동산 김사부책을 강추하길래 읽어보았으나

역시나 강한 감동은 없는 책이었다. 그저 맞는 이야기들, 누구나 하는 이야기들, 같은 이야기라도 독자가 감동하게 쓰는 작가도 있을텐데...김사부는 그냥 저냥 이었다

그래도 시간을 투입해서 읽은 만큼 비판적 책읽기 기록을 남기도록 하겠다.

1.투자는 희소성을 보고 하는 것이다

2.가격이 떨어지는 것만이 리스크가 아니고 가격이 오르는데 올라타지 못하고 가만히 있는 것도 하나의 리스크

3.소액으로 싼마이로 투자하기 좋은 물건들

A) 비로열 대단지

-1,000세대가 넘는 대단지 이나 인기가 없는 비로열단지다. 보통 이런 단지들은 피가 1~5천 정도 하거나 입주시점이 다가오면 전세를 못 맞춘 주인들이 급매로 던지는 매물들이 많기에 마피가 -1000 ~-3000 정도 형성된다

포항자이를 예로 들어보면 분양 후 피가 5백, 로얄도 1000정도 수준이었다. 그러나 1500세대이고 초곡 단지 입주장과 맞물리면서 비로얄 저층은 마피 4천을 기록했다. 그렇게 저렇게 입주장이 마무리 되고 2년이 흘렀다. 3.3억이던 분양가가 4억중반이 되고 3년차가 되면 6억을 형성하였다. 그리고 포항에서 대단지 랜드마크 아파트로 거듭나기까지 하였다

너무 후미진 외곽지가 아니고 1,000세대 이상 대단지 면서 1군 브랜드를 보유하고 있다면 입주 후 2년후에 가격은 무조건 오를 가능성이 농후하다. 그러나 말 그대로 그동네 1급지가 아니기때문에 시세차익이 드라마틱하다고 할 수는 없겠지만 우리가 주목해야할 것은 투자금 대비 수익률이다. 소액 싼마이로 경험을 쌓으면서 투자금 대비 수익률은 입주시점에 마피가 뜨는 대단지 1군브랜드 아파트로 노려보는 것이 좋겠다.

그리고 이 비로열 대단지 아파트는 매수와 동시에 출구전략. 매도전략을 세우는 것이 아주 중요하다. 비로얄이기때문에 신축빨이 떨어지면 언제 매수자가 나타날지 모른다. 3년이 걸리고 5년이 걸릴수도 있다. 앞서 말한 원칙대로 이 물건은 뼈까지 발라먹는 시세 차익을 노리기 보다는 소액으로 투자금 대비 수익률로 승부를 보아야하는 매물이므로 2년차에는 비과세 매물이 쏟아져서 단기간 매물이 쏟아지겠지만 3년차에 팔면 제일 좋고 아니라면 2년차 팔고 나오는 것을 추천하다. 부동산은 말그대로 부동 이기때문에 환금성이 떨어지는 것이 가장 큰 약점인데 그래서 덜 먹더라도 매수자가 있을때 팔고 나오라는 것이다. 그리고 꼭지에 팔려고 하면 잘 안팔린다. 다음사람이 먹을 것도 남겨둬야 진입을 하기 때문이다.

핵심지이고 이미 많이 오른 아파트가 물론 더 올라가는 게 맞다. 그러나 그 아파트를 매수할려면 이미 한 차례 계단식 점핑을 통해 매매가가 상승되어 있기때문에 투자금이 많이 들어가는 것이 단점이다. 그렇게 투자금이 많이 들어갈빠에 차라이 소액으로 비로얄 대단지를 매수 하는 것이 훨씬 투자적인 측면에서는 낫다는 것이다. 그러나 투자금이 많이 들더라도 핵심지를 매수해놓으면 마음은 편한 장점은 있고 시세차익의 절대값은 이것보다 크겠지;;

아 그리고 비로얄 대단지에 접근해야한다면 RR을 사자!

B) 미분양 아파트

-앞서 말한 케이스는 분양은 다 되었으나 분양이후 피가 1~3천 붙다가 마피로 전환된 케이스를 말했고 이 케이스는 처음부터 미분양 난 분양권을 말한다. 미분양난 이유는 분양가가 절대적으로 비싸거나 공급이 많아서 이다. 미분양 났다고 무조건 다 매수하면 입주때 혹은 입주후 2년 뒤에 무조건 수익이 난다라고 말하기는 어렵다. 그러나 미분양 난건 이유가 있기때문에 그 이유를 분석해보고 그 이유를 시간이 지나면 어느정도 cover가 될 것이라 예상되면 바로 소액 투자의 대상이 되는 것이다.

미분양이 난거는 중도금 대출이 대부분 무이자로 지원되고 분양 사무소에서 내가 원하는 타입을 골라서 계약할 수 있다는 장점이 있다.

김해 안동푸르지오의 경우에도 장기 미분양으로 인해 고생을 했었다. 그리하여 필자도 25평 하나 미분양 난거 계약하러 가서 필로티를 계약하고 왔었다. 안동푸르지오의 미분양 이유는 공장단지라는 것.......그러나 필자는 부산에서부터 내려오는 부동산의 온기가 김해로 이어질 것이라 생각했고 절대적이 가격이 싸고 그리고 대단지고 1군브랜드. 비로열 대단지에 해당하였기 때문에 투자를 한 것이다 그 결과 1년이 지난 지금 보면 33평 피가 8~9천으로 붙어있다. 그때 왜 33평을 안사고 25평을 샀을까 후회를...살려면 이런 단지에 33평을 그리고 돈을 1~2천 더 주더라도 RR을 사자.

# 그리고 입주장을 견딜려면 일단 최초에 낮은 가격으로 전세를 바로 맞추던지 마지막 전세로 빼던지 방법은 2가지다. 시간이 해결해준다. 입주기간이 지난 후 빠르면 1~3달 늦어도 6개월까지 생각하면서 투자하길 바란다

4.투자의 고수와 하수의 차이는 위기 때 들어난다. 호황이면 누구나 돈을 벌지만 불황이 오면 고수와 하수의 차이가 확연히...그러니 지금 당장 투자할 것이 없다고 안달나지 말자. 항상 기억하라. 현금은 trash 이지만 현금을 갖고 있어야 급매의 좋은 기회를 포착할 수 있다는 것을...현금도 하나의 종목이다. 단 장기로 현금보유는 벼락거지로 가는 short cut

5.최악의 재테크는 자녀 사교육비. 사교육비를 발라봐야 대학 1단계 밖에 못 올린다. 영어유치원에 사립초등학교에 ..나조차도 그렇게 키우고 싶지만 이 한몸 희생해서 그렇게 가르치고 싶지만 그래도 자본주의에 살고 있는 이시기에...자녀에게 무리한 교육비 지출은 나의 노후를 갉아먹고 부모의 준비 안 된 노후는 자녀에게 짐이 될 뿐이다. 교육비로 차라리 자녀 영어 하나 유창하게 가르쳐주고 경제교육을 가르쳐서 캐피탈리즘에 빠르게 적응하도록 가르치는게 낫다

6.지방은 역세권,교통보다 학군이다 ★

필자가 서울과 수도권 위주로 투자해서 결과가 좋았는데 가장 잘 못한 투자가 바로 대구 투자였다. 서울은 지하철 중심, 역세권과 교통과 초품아를 체크하면 되었는데 대구는 아니었다. 대구도 그런 줄알고 지하철 도보 3분 아파트를 매수했으나 결과는 처참했다. 지하철 걸어서 30분 거리 있는 아파트도 학군이 좋으니 시세는 날라갔고 나의 지하철 도보 3분 1군브랜드 아파트의 가격은 움직이지 않고 요지부동이었다.

지하철 역 주변의 아파트가 생각 보다 프리미엄이 붙지 않는 사실에 놀라 매수하는 서울 투자자들이 많다 그러나 지방은 학군이라는 것을 절대 간과해서는 안된다.그 이유는 단순하다

지방은 지하철을 타나 버스를 타나 큰 차이가 없고 대부분 자가용으로 이동을 많이 해서 지하철 프리미엄이 없고 서울은 아니지만 광역시에 살면서 높은 교육 과정을 받고 번듯한 직장에 다니고 부를 갖춘 이들에게 관심사는 무엇일까?

바로 자녀에게 양질의 교육을 제공해서 서울 스카이로 보내거나 최소한 부모만큼의 지위를 유지할 수 있게 하는 것이다. 부산대, 경북대 나와서 은행을 들어오거나 한국 가스공사 등 메이져 공기업을 들어가서 지역에서는 나름대로 성공한 지위를 누릴 수 있게 말이다...부모처럼..따라서 지방의 학부모들은 교육열이 서울 못지 않다. 광역시는 서울처럼 광범위 하지 않기에 범어동이라는 특정지역에 학군이 집중되어 있다. 그래서 범어동이 오르는 것이다. 대구는 학군이다. 그다음이 교통이니 역세권이니 쇼핑 편의성이라는 것은 필자는 투자해서 실패를 맛보고 깨달았다. 서울 투자와 지방 투자는 다르다는 것을..

와이프가 그러더라 당신은 대구에 투자하는 것 마다 결과가 좋지 않네...서울은 다 성공적으로 하더니..대구랑 맞지 않는가봐..

이말은 대구의 속성을 몰라서 그랬다.

7.  큰돈은 나의 노력과 상관없다. 결국 시장이 벌어주는 것이다. 우리가 해야하는 것은 위험을 줄이고 확률을 높은 행위를 계속 하는 것일 뿐이며 잃지 않는 투자를 하는 것이다. 사람이 원금을 잃어버리게 되면 판단력이 흐려지고 원금을 복구하기 위해 더 무리한 의사결정을 하게 되고 그 결과가 계속 악순환으로 이어지게 된다...잃지 않는 투자의 기반은 처음부터 매도플랜을 짜고 장기투자를 구사하는 것이다.

8. 투자의 대상을 정할때 아닌 것 부터 제외시켜라. 어떤 것을 해야할지 복잡할때 단순명료하게 A4용지에 정리한 후 아닌 것부터 제외시키고 남아 있는 선택지를 택하라!