# 돈되는 재건축 재개발

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재개발,재건축 막연히 오래 걸린다. 사놓고 기다리는 동안 재개암이 된다. 등등

내가 잘 알지 못하고 편견으로 사로 잡혀 관심을 가지지 못했던 분야이다.

그러나 수업을 들으면서 조합설립인가와 사업시행인가의 기준을 배우게 되었고

재개발 재건축에 관심을 가져야겠다고 생각했다

why? 종부세와 재산세로 부터 비교적 자유롭게 때문이다

재개발 물건의 공시지가는 프리미엄을 반영하지 못해 아직 저렴하다.

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1.다른 투자와 비교되지 않는 높은 수익률

-불확실한 만큼 수익률로 보답한다

-실투자금대비 100% 넘으면 투자수익이 좋다

2.경매의 장점은 싸게 사는 것이 아니라 대출이 많이 나오는 것이다

-경락자금대출 Max 90%

3.묶이지 않는 투자를 하려면

최초부터 입주때까지 들고 있지말고, 단계별로 가격이 계단식 상승하면 그때 매도하면 된다

무조건 입주까지 끌고 가야된다는 편견을 버리자

ex) 조합설립인가 난 후 매수하고, 사업시행인가 나면 매도하면 그리 오랜기간동안 묶이지 않는다

4.투자금의 여유가 있는 투자자들은 재건축 아파트를 투자금이 적은 투자자들은 재개발 빌라

5.재건축 보다는 재개발을 노려라

-재건축은 사업시행 속도도 빠르고 기반 인프라를 다시 구축할 필요가 없기때문에 재빠르게 진행된다. 그러나 재건축 매물들은 사업이 진행되기도 전에 기대감 때문에 단기간에 급등하는 현상을 자주 볼 수 있다. 1년에 몇억씩 급등...그래서 지금이 고점인지 저점인지 단기간에 거품이 많이 끼고, 거품이 아니라 할지라도 나의 투자금이 많이 든다.

6.일반 분양가가 높을 수록 조합원의 분담금이 줄고 반대로 일반분양가가 낮을 수록 조합원의 분담금이 늘어날 수 있다

7.하우징 헤럴드, 서울 클린업, 인천 추정분담금 정보시스템, 경기도청 홈피, 각 재개발 재건축 사이트

8. 분담금_관리처분계획에 따라 원래 내야할 돈, 추가분담금_추가로 내야할 돈

9.대지지분이 많아야 좋다, 그만큼 기여 금액이 늘어나기 때문이다

10. 투자금이 많이 드는 재건축 단지는 내가 실제로 들어가서 살아도 괜찮다. 두마리 토끼를 잡는 몸테크

왜냐하면 비교적 입지가 괜찮기 때문이다.

11. 틀을 깨는 투자, 이주수요를 잡아라

실제로 재건축,재개발을 하게 되면 그사람들이 퇴거하면서 들어가서 살 집이 필요하다. 그지역에서 최소 20년은 살던 원주민들이라서 그 동네를 벗어나기 싫어한다. 그러면 대규모 재건축이 일어나면 그 일대 이주수요가 폭발적으로 나올 것이다. 그러면 그 인근 지역 부동산을 매수하는 것도 틈새시장을 고려한 전략이다.

재건축은 재건축이 완료된 후 세대수가 늘어나는 경우가 있을 수 있지만 재개발은 무조건 집이 모자라게 되기 때문이다. 분담금을 못내는 사람은 결국 그 집을 떠날 수 밖에 없는데 그 동네를 떠나기는 싫고 인근 아파트, 주택으로 갈 수 밖에 없는 구조이다. 그래서 재개발이 많은 동네는 인근지역 아파트를 매수해라.

12. 지방 광역시에도 서울의 강남급 입지를 가진 곳들이 존재한다. 수성구와 해운대구 같은...

13. 1건 당 양도차익을 1억 언저리로 맞춰라. 양도차익이 커질 수록 세금이 무서워 진다. 4년간 총 2억이 올랐다는 가정하에 1억에서 매도하고 다시 비슷한 매물을 매수한 후 2년뒤에 다시 매도한다면 각종세금을 다 합해도 손에 남는 돈은 1억6천만원.

그러나 매수후 4년 보유후 2억 상승한 후 매도하게 되면 손에 남는 돈은 1억 4천. 1억이라는 가정하에 2천만원이 차이나지만 양도차익이 더 커질 수록 세금차이는 극명히 들어나게 될 것이다. 그래서 일반과세의 기준이 되는 2년마다 터는게 무조건 좋고, 2년이 되는 시점에 1억이 안난다면 1억 언저리까지 오를때까지 기다렸다가 매도후 재매수를 해주는 것이 양도소득세 측면에서 취득세가 나가더라도 무조건 유리하다. 양도소득세율이 구간별로 차이 나기 때문이다.

14.일반분양비율이 높을 수록 사업성이 좋다

마무리하면서,

재개발을 투자해야하는 이유는 바로 종합부동산세에서 자유롭고 시간에 투자하는 마법이기 때문인 것 같다. 5억짜리 매물을 산다하더라도 기존 아파트를 매수하면 종합부동산세로부터 고통을 받는데 재개발은 프리미엄이 포함 안되어있기때문에 공시지가는 너무 싸다. 그래서 세금으로 부터 그나마 자유롭고 시간에 투자하는 마법을 일으키는 재개발을 필수다

기존에는 재개발에 대해 잘 몰랐고 관심이 없었다. 그냥 막연히 재개발 하면 10년이상 걸린다는 둥 돈이 묶인다는 둥 편견과 선입견으로 신축위주의 세팅을 한 것 같다. 그것도 신축중에 완전 생 신축. 분양권 위주의 세팅. 입주때 전세로.

피를 주고 사더라도 입주때 전세가가 바쳐줘서 실투자금액이 얼마 들지 않았고 실제로 돈이 남는 경우도 많이 생겼다. 여전히 이방법이 좋지만 서울은 분양권 전매가 제한되어있으니 재개발이 유일한 기회인 듯하다. 재개발도 사놓고 내가 경험해봐야 실력이 늘 것 같다. 10년 20년 걸리는 것 맞는데, 그냥 단계별 가격상승이 나오면 그때 팔자~~^_^